¿Qué es un Triple Net Lease (NNN)?

¿Qué es un Triple Net Lease (NNN)?, cuando estamos en la búsqueda de alquiler una propiedad, es muy importante conocer los diferentes tipos de arrendamiento existentes.

En este artículo comentaremos sobre el contrato de arrendamiento triple neto  o NNN;  su conocimiento nos apoyará en la decisión de las condiciones y términos que más nos convengan. Lo que significa, que al momento de firmar el contrato de arrendamiento estaremos muy seguros de las obligaciones y derechos.

Para el sector industrial, está es una valiosa opción. Ya que  representa una variedad de opciones,  y provee de protección ante la inflación, además de ser un desahogo fiscal para las partes involucradas.

¿Qué es un Triple Net Lease (NNN)?Que es un triple net lease

Un  triple net lease o triple-net o NNN, es el tipo de  contrato de arrendamiento triple neto. Es decir, un acuerdo de alquiler de una propiedad, caracterizado porque el arrendatario  se compromete a cubrir  todos los gastos de la propiedad.

Incluyendo  los impuestos sobre los bienes inmuebles, así como el seguro del edificio y el mantenimiento del mismo.

Dichos  pagos los sumamos  a las tarifas del alquiler y  de los servicios públicos. Generalmente, los  pagos comentados son responsabilidad del arrendador o propietario, en otros tipos de acuerdos de arrendamiento. Claro está que son  diferentes a los contratos de alquiler neto triple, doble o único.

Los gastos asociados a estos pagos, son conocidos como gastos operativos, que a su vez son los costos asociados con la operación y el mantenimiento de una propiedad comercial.  Como por ejemplo un edificio para oficinas o quizás un centro comercial.

¿Cómo funciona el triple net lease?Que es un triple net lease

Su funcionamiento es similar a cualquier contrato de arrendamiento, es decir,  en este tipo de acuerdo se detallan las obligaciones y derechos de cada una de las partes.

Además del tiempo de vigencia del mismo, la renta básica, las opciones especiales como rebajas o descuentos.

Con la característica especial que en la cláusula sobre los gastos asociados al inmueble, como el seguro, los impuestos y el costo de cualquier tipo de mantenimiento o reparación que la propiedad pudiese requerir durante el plazo del arrendamiento.

En vista que el inquilino o arrendador, cubre dichos costos, que de otro manera serían responsabilidad del dueño, el alquiler cobrado en el contrato de arrendamiento neto triple  es más bajo que el alquiler cobrado en un contrato de arrendamiento estándar.

Donde la tasa de capitalización utilizada para hacer el cálculo del monto del arrendamiento, está determinada por la solvencia crediticia del arrendador.

Las propiedades con arriendos  triples representan vehículos de inversión muy populares para los inversores que están buscando un ingreso estable con un riesgo relativamente bajo.

Estas inversiones de arrendamiento neto triple, regularmente son ofrecidas  como una cartera de propiedades, compuestas por  tres o más propiedades comerciales de alta calidad, las cuales  son totalmente alquiladas  por un único inquilino que cuenta con un suficiente flujo de caja.

Con frecuencia, las propiedades comerciales que se deciden por el NNN, encontramos  edificios de oficinas, los centros comerciales, los parques industriales o los edificios autónomos manejados  por entidades bancarias  o importantes cadenas de restaurantes. La vigencia del contrato de arrendamiento es típicamente de diez a quince años.

¿Es recomendable el triple net lease?Que es un triple net lease

Para poder dar respuesta a esta interrogante, es preciso conocer los pros y contras del  NNN,para ambas partes  involucradas.

Pros

Para el Arrendador o propietario de la propiedad en alquiler, representa la facilidad de administrar su bien. Ya que con el NNN, evitará asumir los costos de mantenimiento y  de reparaciones, así como que desconocerá  por completo  el impacto que las operaciones del arrendatario puedan tener en el inmueble.  Adicionalmente, también estará libre de garantizar la prevención al estar cubierto por algún tipo de siniestro, no estipulado en las condiciones y términos  dentro de una póliza de seguro. En fin,  la principal ventaja de este tipo de contrato, desde el punto de vista del arrendador es básicamente,  el estar libre de la responsabilidad de las obligaciones habituales de un propietario de inmueble.

Mientras que para el inquilino o arrendatario, significa una mejor administración de los gastos operativos, encargándose con prioridad de  los gastos indispensables. Como por ejemplo: los seguros e impuestos, y luego cubrir  el mantenimiento y reparaciones del inmueble.  Priorizando  también estas últimas,  bajo el criterio de las que tengan  mayor impacto en la funcionalidad del inmueble.  Generando una mayor transparencia en los presupuestos, permitiéndonos  optimizar las decisiones  a tomar. Adicionalmente, consideramos como el mayor beneficio para el arrendatario, el monto  de la renta  es menor,  y según el caso,  la tasa de capitalización del alquiler también puede disminuir.

Contras

Para el Arrendador, podemos considerar como una posibilidad desventajosa la necesidad de ser muy cuidadoso al evaluar al futuro arrendatario, el cual debe estar  calificado e interesado en mantener el gasto y cobrarlo de forma adecuada. De lo contrario, puede representar un alto riesgo la situación de banca rota del inquilino. Puesto que según estudios especializados, en cualquier periodo de largo plazo, pueden presentarse  modificaciones en las condiciones económicas o del mercado, convirtiendo su inversión de  rentable a insolvente.

En caso del inquilino o arrendatario, es muy importante que evaluemos y revisemos con mucho  cuidado los costos que pueden generarse en la propiedad en cuestión. Inclusive,  la frecuencia en la que podrían incrementarse dichos gastos, además de los riesgos  que representa la inflación en el mercado habitual. Convirtiéndose en un factor de impacto considerable,  si hablamos en  términos financieros.

Consideraciones especiales de triple net lease (NNN)Que es un triple net lease

Como consideraciones especiales, tenemos que en  las propiedades arrendadas con un  triple net lease o NNN, destacaremos que son considerados instrumentos de inversión populares para los propietarios de un bien, que  busca ingresos estables con riesgos relativamente bajos.

En los beneficios para los inversionistas, podemos incluir los ingresos estables a largo plazo,  con la opción de presentarse una apreciación de capital del inmueble.

Además de invertir en bienes raíces de alta calidad,  sin tener que preocuparse por las operaciones de gestión. Entre ellas:  los  factores de vacantes, los costos de la mejora de los inquilinos o por las tasas de alquiler.

Este tipo de acuerdos  triple net lease, presentan cargos de alquileres más bajos, ya que el arrendatario está comprometido a cubrir los gastos continuos de la propiedad.

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