¿Qué significa rent to own? ¿Cómo funciona?, cuando planificamos adquirir una vivienda, conocer este tipo de contratos de arrendamientos con opcion a compra, pudiese representar una muy buena alternativa.
En las siguientes líneas comentaremos sobre varias definiciones asociadas con el término de “rent to own”, sigamos leyendo, para tener una visión más clara y ventajosa sobre esta área.
TABLA DE CONTENIDO
¿Qué significa rent to own?
Al traducir “rent to own” al español, tenemos “alquiler con opción a compra”, también se usan los términos rent-to-buy o rental purchase. Todos tienen la misma finalidad, dar en alquiler una propiedad para su uso, donde se tiene la opción de comprarla, bien sea durante el tiempo de vigencia del arrendamiento o al finalizar el mismo.
Esto nos indica que el contrato “rent to own” o alquiler con opción a compra, se compone de dos acuerdos, los cuales podemos manejar por separado o en un mismo documento.
El primero a comentar es el contrato de alquiler
Que no es más que un acuerdo de arrendamiento con opción a compra. Donde la titularidad de la vivienda se mantiene con su propietario hasta tanto el arrendador o inquilino aplica su opción y compramos la propiedad.
Con otras palabras, esto significa que el punto de partida de este tipo de acuerdo “rent to own” es un arrendamiento, más no es una transacción de compra de casa. Por lo que el acuerdo es idéntico al que hacemos en un alquiler regular entre un arrendatario y un arrendador (propietario e inquilino).
En este contrato se incluyen términos precisos, como son: la duración o lapso del alquiler, el monto a pagar correspondiente a la renta, así como las responsabilidades de ambas partes en el mantenimiento y las reparaciones que se presentaren.
Y el segundo acuerdo se refiere a la opción a compra
Condición donde se otorga al arrendatario la posibilidad de comprar la propiedad que hemos alquilado, dentro de un lapso de tiempo específico a cambio de una cuota de opción.
Esta cuota de opción, generalmente la pagamos por adelantado, bajo el concepto de una renta, pero más alta que la manejada en el mercado, siendo ésta una parte que es aplicada a la compra de la casa.
Si como arrendatarios no ejercemos la opción de compra, no tenemos derecho a solicitar se nos reembolse la cuota de opción o por alquileres.
Como podemos analizar, hay mucho en juego tanto para el arrendatario como para el arrendador, por lo que es fundamental que en la opción de compra se cubran todas las condiciones y términos de gran importancia, como son la vigencia de la opción y el precio a pagar por la compra de la casa.
Lease-Option vs. Lease-Purchase
Existen varios tipos de contratos de alquiler con opción a compra, cada uno con disposiciones, condiciones y términos específicos, algunos pueden ser más flexibles y fáciles de entender que otros.
Entre ellos, encontramos del tipo “Lease Option”, traducida es Opción de arrendamiento. En este tipo de acuerdo, como inquilinos se nos concede el derecho, pero no estamos obligados a comprar la casa, una vez que finalice el contrato de alquiler.
Por lo que, si no compramos la propiedad al culminar el contrato de arrendamiento, la opción a compra sencillamente expira, nos podemos ir sin tener pendiente ninguna obligación de continuar pagando el arrendamiento o de comprar.
Mientras que en los del tipo “Lease Purchase”, traducido en Compra en arrendamiento, debemos estar más atentos y cuidadosos, ya que estaríamos legalmente obligados a comprar la propiedad al finalizarse el contrato de alquiler, independiente si podemos o no pagarla.
Por lo que vemos, el contrato de alquiler con opción de compra, sin tener la obligación, puede ser más ventajoso o quizás menos complejo.
Nuestra sugerencia antes de firmar cualquier acuerdo de arrendamiento con opción a compra, es contar con un abogado inmobiliario calificado o un especialista en el área. Para aclarar nuestros derechos y obligaciones, y conocer exactamente dónde y en qué nos estamos metiendo.
Debemos ser sensatos y reconocer que la jerga o términos legales son muy complejos de descifrar, comprender e interpretar.
¿Cómo funcionan los contratos rent-to-own?
En el primer apartado sobre la definición del término “rent to own”, comentamos con detalle cómo se compone el contrato de alquiler con opción a compra y la finalidad de cada uno de ellos. Siendo éstos, un acuerdo de alquiler estándar y una opción de compra.
Este tipo de contrato, aun que comienza con un alquiler o arrendamiento, es más complejo que un alquiler regular, por lo que es preciso conocer y tomar las previsiones de cada caso para que ambas partes protejan sus intereses.
Es oportuno destacar que debemos estar claros con el rent to own, a continuación mostramos algunos puntos clave:
- Un contrato de alquiler con opción de compra o rent-to-own, consiste en un acuerdo donde nos comprometemos al arriendo de una propiedad por un tiempo determinado, con la opción o posibilidad de comprarla durante o al vencerse el contrato.
- Incluyen un contrato de alquiler estándar, además de la opción de comprar la propiedad, en algún momento posterior.
- Existen los acuerdos de alquiler con opción de arrendamiento o Lease Option, donde nos dan el derecho de comprar la vivienda al expirar el contrato de alquiler. Y también tenemos los contratos de alquiler compra-arrendamiento o Lease Purchase, donde nos exigen ejercer la opción de compra.
- Pagamos el monto del alquiler o renta durante todo el contrato de arrendamiento. Y frecuentemente, un porcentaje de este pago es aplicado al precio de compra.
- Hay ocasiones en los que el rent-to-own, nos exigen cumplir con las acciones de mantenimiento y reparación de la propiedad, pagando con nuestros fondos.
Honorarios iníciales no reembolsables
En un rent-to-own o contrato de alquiler con opción a compra, como arrendadores o compradores, pagamos al arrendatario o vendedor una cuota inicial única. La cual generalmente no es reembolsable, es también conocida como cuota de opción, o dinero de opción o la consideración de opción.
Una vez que paguemos esta tarifa, tenemos la posibilidad u opción para comprar la casa, cumpliendo con la fecha futura que hemos acordado en el contrato.
Dicha tarifa de opción, es negociable, pues no existe una tarifa estándar. No obstante, la comisión oscila entre el 2,5% y el 7% del precio total de compra.
Acordar el precio de compra
En los acuerdos rent-to-own o alquiler con opción a compra, debemos asegurarnos que esté especificado el cuándo y el cómo determinamos el precio de compra de la vivienda.
A la firma del contrato, tanto el arrendador como el arrendatario, acordamos un precio de compra, que regularmente es a un precio más alto que al valor presente en el mercado actual.
También es posible que en otras situaciones, determinemos el precio al vencerse el contrato de alquiler, basándonos en el valor de la propiedad en mercado para ese momento. Son muchos los arrendadores/compradores que preferimos fijar el precio de la compra, en los mercados donde los precios de las propiedades están en alza.
Aplicación de la renta al principal y mantenimiento de la vivienda en alquiler
La Aplicación de la renta al principal, consiste en que como arrendadores, pagaremos la cuota por el alquiler mientras dure el contrato. Tenemos la interrogante si una parte de cada pago mensual será descontada del precio de compra eventual.
Es decir, si pagamos una renta de $1,200 mensuales durante 3 años. Y el 25% de eso será acreditado a la compra, obtendremos un crédito de alquiler por $10,800. Es muy sencillo: $1,200 x 0.25 = $300; $300 x 36 meses = $10,800.
Generalmente, el alquiler es más alto que la tarifa vigente en la zona para compensar el crédito de alquiler que recibimos. Debemos asegurarnos en conocer lo que obtendremos por pagar esa prima.
La mayoría de estos contratos, consideran que todo o parte del dinero de la opción que debemos pagar, puede ser aplicada al precio de compra eventual al cierre.
Refiriéndonos al Mantenimiento de la vivienda en alquiler, tenemos que depende de los términos acordados. Por lo general, el responsable es el arrendatario o propietario de la vivienda.
No obstante, debemos leer la letra pequeña del contrato acuciosamente, para estar al corriente si como arrendadores somos los responsables por el mantenimiento de la propiedad, adicional al pago de las reparaciones que se susciten.
En esta ocasión, es esencial que inspeccionemos la vivienda, ordenemos una tasación y nos aseguremos que los impuestos de la misma estén al día antes que firmemos cualquier cosa.
Acuerdo para la compra de la propiedad
Llegamos a la compra de la propiedad, que por lo general sucede cuando el contrato finaliza, sin embargo, esto depende en buena medida, del tipo de contrato que hemos firmado.
Bien sea un contrato de alquiler con la opción de arrendamiento o Lease Option, o un contrato compra-arrendamiento, conocido como Lease Purchase.
Debemos cumplir con las condiciones y términos acordados según las especificaciones de cada uno de ellos, para que la decisión que implica ejercer o no la opción a compra, sea efectiva.
Información importante
Para finalizar, comentaremos que un contrato rent-to-own puede ser considerado como una opción excelente, cuando somos aspirantes a adquirir una propiedad pero financieramente no contamos con las condiciones o con suficientes fondos.
Mediante estos acuerdos tenemos la oportunidad de poner nuestras finanzas en orden, asi como mejorar nuestro puntaje de crédito y ahorrarnos dinero para usarlo en el pago inicial, mientras que aseguramos la vivienda que nos gustaría comprar.