Tomar la elección de refinanciar tu hipoteca puede ser difícil. Al final, hay varios puntos que deberías tener presente, en particular la igualdad de la propiedad, la tasa de interés que te ofrezca el nuevo prestamista, qué tarifas o cargos extras aplican y el próximo plazo de pago.
No obstante, hubo un programa federal diseñado por la Agencia Federal de Financiamiento de la Casa (FHFA o Federal Housing Finance Agency) que buscó lanzarle un salvavidas a los propietarios que estuvieran con el agua al cuello: el programa HARP.
Por lo cual hoy queremos compartirte una guía informativa con todo lo que debes saber en torno al programa HARP. Además de los diferentes aspectos que lo componen y el funcionamiento del mismo.
TABLA DE CONTENIDO
¿Qué es el programa HARP?
Si, pese a estar al día con el pago de tu hipoteca, comienzas a tener problemas para abonar. Y refinanciarla no parecería ser una buena alternativa, el Home Affordable Refinance Program (conocido como HARP) podría haber sido una asombroso opción para tu familia.
Este programa federal se centraba en el refinanciamiento de casas asequibles y era gestionado, primordialmente, por la Agencia Federal de Financiamiento de Casa de USA (FHFA).
¿Lo primero que debes saber? Este programa ha sido especialmente elaborado para que los prestatarios se tengan la posibilidad de favorecer de un refinanciamiento a una tasa de interés muchísimo más baja que la que se manejaba en el mercado.
Nota: El programa HARP ha sido lanzado en el año 2009, justamente luego de la crisis financiera ocasionada por la burbuja inmobiliaria de USA. En inicio, la FHFA y el Departamento del Tesoro calcularon que los beneficiarios de este programa podrían llegar a las 4 millones de individuos.
¿Cómo funcionaba el programa HARP de viviendas asequibles?
Lo primero que debes saber es que el programa HARP estaba dirigido a un conjunto de propietarios definido. Hablamos de un habitante con un préstamo hipotecario garantizado por Freddie Mac o Fannie Mae.
O cualquier persona de los inmuebles que hayan llevado aquellas entidades previamente del 31 de mayo de 2009. Debido al efecto de la crisis financiera del 2008 y a su impacto en el costo de los inmuebles del país varios propietarios iniciaron a hundirse en deudas.
Y dejaron de costear sus hipotecas o por lo menos estaban en un grave riesgo de realizarlo. La FHFA puso sus ojos en un conjunto específico de prestamistas: los que estaban “upside-down” o bajo el agua; los dos términos financieros iguales.
¿Qué pasa una vez que un prestatario está bajo el agua?
Se plantea que un prestatario está bajo el agua o que tiene una hipoteca underwater una vez que la deuda de su préstamo es más grande al costo de hoy de la garantía. En la situación de una hipoteca, la garantía de los prestamistas son las características.
En esta situación, si el dueño dejase de costear, el banco lo perdería todo pues el costo de la vivienda podría ser mucho menor a la cuota que todavía debería costear el prestatario. De venderlo, no recuperaría nada y esto podría llevarlos a una situación de insolvencia o desestabilizarlos financieramente hablando.
¿Cuál es el objetivo del programa HARP?
El regimen federal arrojó el programa HARP en el 2009 para intentar minimizar la tasa de ejecuciones hipotecarias y de esta forma contribuir a los prestatarios de elevado peligro. O sea, a los que estaban a punto de dejar de abonar su hipoteca y, por ende, de perder la propiedad. En sí, hay diversos componentes que debes saber de este programa:
- HARP era particular para refinanciar una hipoteca. Las tasas de interés y, por lo cual, la cuota mensual del préstamo se disminuiría al más alto comparativamente con el mercado.
- Mientras tanto que los bancos trabajan con hipotecas de tasa variable, HARP ofrecía tasas de intereses estáticas que se mantenían estables en todo el tiempo.
- Esto, sin lugar a dudas, podría haberte ayudado a evadir una ejecución hipotecaria, a conservar un techo sobre tu cabeza y a juntar más capital.
Rememora: El programa HARP de casas asequibles solo estuvo disponible para esos prestatarios que calificaran. Para lograr realizarlo, debían estar al día con los pagos de la hipoteca y la propiedad poseía que estar en buenas condiciones. Los prestatarios que hubiesen dejado de abonar o que fueron desalojados de sus características, desafortunadamente, no eran elegibles para el programa.
¿Cómo saber si soy elegible para un refinanciamiento con el programa HARP?
Los refinanciamientos hipotecarios de la FHFA eran semejantes a cualquier persona de los que se proponen en los bancos y cooperativas de crédito. ¿Qué desea mencionar eso? Que estaba individuo a ciertas condiciones de elegibilidad.
Primero, debías asegurarte de que tu hipoteca estuviera respaldada o fuera emitida por Fannie Mae y Freddie Mac. Si deseas saber si este era tu caso, no dejes de ir a Fannie Mae Mortgage Loan Lookup y Loan Look-Up Tool de Freddie Mac.
Segundo, la hipoteca debería haberse vendido a Freddie Mac o a Fannie Mae previamente del 31 de mayo del 2009, no luego. Tercero, debías estar al día con los pagos.
¿Qué desea mencionar esto? Que no podrías atrasarte en tus pagos por bastante más de 30 días en los últimos 6 meses. Y que tu historial anual tampoco podía exponer bastante más de un pago retrasado, independientemente del tiempo de retraso.
Otro componente a tener en cuenta es que sólo varias de las características entraban en el programa HARP: solo las residencias primordiales, las segundas residencias y las características que se encontraran en alquiler. Además, la interacción LTV, o sea, el costo del préstamo y el costo de la hipoteca, debía ser de no menos del 80%.
Diferencias entre HARP y las llamadas “Modificaciones” (Modification)
La modificación hipotecaria (Modification) ha sido otro programa que se implementó para detener el flujo de ejecuciones hipotecarias en los USA luego de la caída del mercado.
A diferencia del HARP, dichos programas eran para prestatarios que ya estuvieran en incumplimiento con el préstamo o para esos que estuvieran en un peligro de incumplimiento inminente. Obviamente, estas no eran las únicas distinciones.
Las modificaciones solo podían hacerse por medio del prestamista presente y todos ellos establecería los requisitos para calificar al programa. Además, aunque el proceso para cambiar la hipoteca cambia los términos del contrato por medio de una nota hipotecaria no es lo mismo al refinanciamiento.
Ejemplificando, las modificaciones tienen la posibilidad de modificar las obligaciones tributarias para hacerlas más onerosas que previamente.
Debido a que los términos de la modificación incluirían la abolición de una sección de la deuda que tendría entonces que saber en el Servicio de Alquilas Internas (IRS o Internal Revenue Service) como un ingreso gremial.
Recomendación: Si estás pensando en cambiar tu hipoteca, consulta con un profesional de impuestos con licencia. De esta forma, tendrás la posibilidad de conocer si estarías obligado a hacerte cargo de algunas responsabilidades fiscales extras.
