Programas para primeros compradores de casa en California; la Agencia de Financiamiento de Vivienda de California, más conocida como CalHFA, es muy importante para acceder a estos programas.
A continuación, comentaremos sobre los variados programas y las posibilidades de satisfacer algunas de las necesidades económicas que se nos presentan cuando compramos una vivienda por primera vez, siempre y cuando sea en el Estado de California.
TABLA DE CONTENIDO
Programas para primeros compradores de casa en California
Existen variados programas ofrecidos por la California Housing Finance Agency o CalHFA, que al traducirlo al español significa Agencia de Financiamiento de Vivienda de California, con la finalidad de ayudar a quienes somos compradores de nuestra primera casa en ese maravilloso estado.
En los siguientes apartados comentaremos con mayor detalle algunos de estos programas; por lo que consideramos que en primer lugar debemos referirnos a los requisitos o condiciones, con las que debemos contar como prestatarios, así como la propiedad que seleccionemos, para poder ser elegibles por esta agencia de financiamiento como beneficiarios de sus opciones.
La propiedad
Es importante conocer que no cualquier propiedad puede ser adquirida a través de la CalHFA, ya que el bien debe cumplir con las siguientes características:
- Su ubicación debe ser en el territorio del estado de California.
- La propiedad debe ser utilizada por el solicitante de alguno de los programas, sólo como vivienda principal, es decir, no puede ser utilizada como vivienda de alquilar o como segunda residencia, hasta tanto no sea refinanciada o vendida.
- Así como tampoco serán admitidas oficinas o locales comerciales, lo que significa que debe ser una propiedad para una vivienda unifamiliar.
- Con relación al precio de venta de la propiedad, éste no debe superar los $765.000.
- Las dimensiones máximas del lote no pueden ser mayores a los 20.234 metros cuadrados.
Es oportuno señalar que las viviendas con casa de huéspedes y las propiedades prefabricadas podrían ser calificadas bajo determinadas condiciones.
El Prestatario
Adicional a los requisitos que comentaremos, debemos cumplir con otros que regularmente son exigidos para adquirir una vivienda en los Estados Unidos, sin embargo los siguientes son los más comunes para aplicar a alguno de los programas de CalHFA:
- Referente a la ciudadanía, son aceptados los ciudadanos estadounidenses, residentes permanentes o extranjeros calificados.
- Contar con un puntaje de crédito de mínimo 660 puntos, para los préstamos convencionales de CalHFA. Y de 680 puntos para solicitar un préstamo con una tasa de interés más alta.
- Ser la primera vez que compramos una vivienda.
- Nuestras ganancias deben estar dentro de los límites de ingresos de CalHFA, el cual está entre los $139,000 y los $236,000. Dependiendo el monto exigido del área en la que vivamos.
- Presentar una relación deuda-ingresos por debajo del 40-45%.
- Cumplir con los adiestramientos ofrecidos por CalHFA para los compradores de primeras viviendas, conforme al programa al que apliquemos. Dichos cursos deben contar con la aprobación del Housing and Urban Development o HUD, además debemos evidenciar con un certificado que hemos completado las horas del adiestramiento.
Programas de asistencia para el pago inicial de CalHFA
Una de las dificultades que se nos presentan, cuando somos primerizos en la adquisición de una casa en California, es el ahorro para pagar la inicial o para costear el cierre del préstamo. Ya que por lo general nos enfocamos en el precio de la propiedad.
Para las familias de ingresos bajos o moderados, esta situación sobre la inicial y los costos de cierre, son realmente un verdadero desafío.
Basados en lo comentado previamente, CalHFA nos brinda programas que nos apoyan para conseguir los fondos para la inicial, así como también para cubrir los costos del cierre del crédito. Lo que representa, que los fondos necesarios para comprar nuestra vivienda sean más bajos.
Estos tipos de programas de asistencia para el pago inicial o para los costos de cierre, son considerados préstamos junior; es decir, que no tenemos que pagar el monto de la deuda hasta tanto no paguemos completamente la hipoteca, vendamos la vivienda o refinanciemos el crédito hipotecario.
Programa de asistencia My Home
Con este programa de asistencia, como solicitantes recibiremos un pequeño crédito, con tasas tan atractivas de máximo un 3.5% y pagos diferidos.
El cálculo del porcentaje es sobre el precio de compra o el valor tasado de la propiedad, lo que sea equivalente al menor monto. Los fondos recibidos los podemos usar para el pago de la inicial de la propiedad o los costos del cierre de la hipoteca. Además que nos permite combinar este tipo de programa con los tradicionales hipotecarios de CalHFA.
School Teacher and Employee Assistance Program
La traducción corresponde al Programa de asistencia para Maestros y Empleados Escolares, es decir, que está dirigido para los solicitantes de este sector educativo, siempre y cuando cumplan con la condición de que sea la compra de vivienda por primera vez.
Con la norma general, que el solicitante maestro debe dar clases en California, en una institución K-12. Con igual condición para los solicitantes que ejerzan cargos de administradores o empleados escolares.
En este programa encontramos tasas máximas hasta de un 4% del precio de la compra; y también es posible utilizar los recursos prestados para el pago inicial o los costos de cierre.
Muy importante señalar que podemos acceder a este programa de asistencia, sólo si compramos la propiedad con un crédito de CalHFA.
Programas de préstamos convencionales CalHFA y CalPlus
Un programa de préstamos convencionales, corresponde a un crédito hipotecario asegurado, reduciendo el riesgo de impago. Se destaca por beneficiarnos con una tasa de interés de la hipoteca fija durante toda la duración, la cual puede llegar hasta los 30 años.
Con relación al CalPlus Conventional, encontramos mucha similitud, como es el APR fijo por 30 años, sin embargo la tasa de interés es algo más alta que con el programa convencional CalHFA.
Como una opción para disminuir el pago inicial y los costos de cierre, cualquiera de estos dos programas, los podemos combinar con My Home Assistance y con CalHFA Zero Interest.
Siendo este último, un programa que carece del cobro de intereses sobre los recursos asignados como prestatarios, aun cuando los mismos solo podemos utilizarlos para cubrir los costos de cierre de la hipoteca.
Programas de préstamos CalHFA y CalPLUS FHA
Diferenciándose de los programas previos, este tipo de préstamo no corresponde a una ayuda convencional gubernamental para la compra de una casa por primera vez.
Con la principal característica, que son préstamos asegurados por la Administración Federal de la Vivienda, además de brindarnos por 30 años una tasa de interés fija.
El CalPLUS FHA, es una opción muy parecida, pues está asegurado por la FHA, adicional una tasa de interés inalterable hasta por 30 años. No obstante, el APR es un poco más alto que el ofrecido por el programa previo.
Como una forma para cubrir los costos de cierre, tanto el CalHFA como el CalPLUS FHA, podemos combinarlos con el ZIP.
Programa de préstamos VA de CalHFA
El CalHFA VA nos ofrece préstamos asegurados por el Departamento de Asuntos Veteranos de los Estados Unidos de Norteamérica. Facilitando las hipotecas a una tasa fija hasta por un tiempo de 30 años.
Para acceder a esta ventajosa hipoteca, debemos cumplir con todos los requisitos de elegibilidad de los préstamos VA.
Programa de subvenciones Cal-EEM
La característica más destacada del Programa de Subvenciones Cal-EEM es que esta a la disposición de quienes desean comprar una vivienda por primera vez y también para segundos compradores.
Con la posibilidad de combinar la hipoteca para casas de bajo consumo energético de la FHA con una subvención propia de Cal-EEM. Este programa de subvención, al igual que otros programas comentados, ofrecen una tasa de interés fija hasta por 30 años, con el propósito de beneficiar a las familias de ingresos moderados a bajos.
El funcionamiento de la subvención, implica la combinación de la hipoteca con una subvención especial de 4% del precio de la compra. Debiendo utilizar los recursos en reformas y obras, para convertir dicha vivienda en una con eficiencia energética.
No obstante, el límite máximo de estas mejoras no puede superar el 5% del valor de la casa o un monto límite de $8,000, es decir, lo que sea mayor.
Información adicional
Llegado a este punto, podemos concluir que contamos con una importante variedad de programas como compradores primerizos de vivienda en el Estado de California.
Donde podemos seleccionar uno o varios programas adecuados a nuestras necesidades y de esta forma poder obtener la casa de nuestros sueños.
Adicionalmente, debemos conocer que la CalHFA no es la responsable de emitir los préstamos, así como tampoco son los que aprueban o deniegan solicitud alguna. Pero lo que si realiza CalHFA, es suministrarnos una lista de prestamistas, para facilitarnos la comunicación y poder obtener una hipoteca convencional o quizás una subvención.
