Conocer cuáles son los principales puntos de negociación (y cómo utilizarlos) te dará una ventaja gracias a la cual podrás crear una oferta que funcione a tu favor y que parezca atractiva para el vendedor.
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¿Cómo negociar la compra de una casa?
Al negociar el precio de compra de una casa, está tratando de obtener la propiedad que desea a un precio más bajo de lo que se le pide.
Esto suele suceder cuando el vendedor tiene una opinión diferente sobre cuánto se está vendiendo su casa.
Por supuesto, el comprador hará una oferta al precio más bajo posible, lo que puede generar un conflicto de intereses.
Y en ese momento, el agente de bienes raíces intentará negociar un trato mutuamente beneficioso.
Sin embargo, tenga en cuenta que el agente está trabajando para el vendedor, no para usted.
Después de todo, al corredor se le paga para negociar el mejor trato posible para el cliente; Y esto puede significar que está en una batalla cuesta arriba por el precio que desea al comprar una casa. Aunque hay formas de influir en ello.
En primer lugar, es importante realizar una investigación exhaustiva antes de iniciar cualquier negociación.
Haz tu propia investigación
Muchos compradores interesados en comprar una propiedad asumen que no hay espacio para la negociación.
Por lo tanto, no asuma que está obteniendo un buen trato y haga su investigación, como lo haría normalmente, con estas preguntas en mente:
- ¿Cuántas casas se han vendido en esta zona?
- ¿Cuántos se han vendido?
- ¿Por qué se venden otras propiedades en la zona?
- ¿Cuáles son los atractivos de la región que le interesan? ¿Afectan el precio de los inmuebles?
- ¿Existe un historial de aumento o caída de los precios de venta en esta región?
Ahora también debe tener en cuenta si la propiedad que le interesa es una construcción nueva o antigua, ya que las propiedades de nueva construcción tienden a ser más caras.
En este sentido, es importante comprender cuánto está pagando de más como prima.
Se recomienda considerar también el precio por pie cuadrado en comparación con propiedades similares.
Tratar de comprender el mercado es crucial para el comercio.
Es fundamental que haga un balance del estado actual del mercado. Si hay mucho interés en el área o propiedad que le gustó, será menos probable que negocie un precio más bajo para su nueva casa.
Sin embargo, si hay otras posibilidades, es decir, propiedades en la zona, puedes manejar el problema de tal manera que el vendedor vea que has perdido el interés y así intente mejorar la oferta que te ofrece.
Asegúrese de haber averiguado todo sobre el vendedor y la propiedad antes de hacer una oferta.
Conocer la motivación del vendedor para la mudanza también puede ayudarlo a establecer una estrategia para negociar la compra de una vivienda.
El precio, un punto muy importante
Tomemos ahora el factor más obvio de la ecuación. La mayoría de los compradores saben que el precio de una casa es una sugerencia de lo que el vendedor espera recibir de la venta de su propiedad y que en la mayoría de los casos es negociable.
Desafortunadamente, el precio es donde muchas ofertas pueden salir mal.
¿Por qué? Es natural que los compradores quieran estar de acuerdo al comprar una casa.
Para el vendedor, el objetivo es el contrario. Muchos vendedores tienen que ganar dinero con la venta de su casa, especialmente si fue financiada y no la han pagado.
Sin embargo, cualquier número que sea menor que el saldo / presupuesto / pronóstico significa que tendrán que pagar la diferencia de su bolsillo cuando vendan la propiedad.
Por otro lado, un aumento en el precio de venta de los compradores puede extenderse a su hipoteca, lo que reduce significativamente la carga financiera en el momento de la venta.
Por esta razón, los compradores pueden tener más flexibilidad con los precios.
Sin embargo, si decide intentar una negociación de precios, es una buena idea tener una estrategia para hacerlo.
Ofertas de compra
La oferta de compra es básicamente un acuerdo escrito que usted firma y luego presenta al vendedor. La oferta va acompañada de una cierta cantidad de dinero, que se denomina «depósito».
Con este acto de buena fe, demuestra que se toma en serio la compra de la casa.
Ahora, la oferta de compra por escrito indica la cantidad que está dispuesto a pagar al vendedor por su propiedad.
Si trabaja con un agente de bienes raíces con experiencia, generalmente le dará una oferta estándar para comprar formularios que puede completar, firmar y luego entregar al vendedor para que los firme.
Si no trabaja con un agente de bienes raíces, asegúrese de conocer las leyes estatales sobre información que debes incluir en la oferta.
Dado que la oferta escrita constituye la base de un contrato legal con el vendedor, debe ser minucioso.
Hay algunos detalles importantes que debe asegurarse de discutir con su agente que deben incluirse con precisión y detalle en la oferta, como:
- La cantidad que está ofreciendo por la casa y cómo le pagará al vendedor (efectivo, cheque, etc.).
- Lo inesperado (de lo que hablaremos más adelante), para protegerte en caso de problemas de financiación o si durante la inspección se descubren problemas importantes en la propiedad (la inspección se realiza después de hacer una oferta).
- Traspaso de bienes y objetos, en caso de que la vivienda esté amueblada o no.
- Una fecha de vencimiento, a la que el vendedor debe responder antes de que venza su oferta.
- Concesiones, como costos de cierre o cualquier otro costo en el que desee que incurra el vendedor.
- El monto del depósito que está ofreciendo.
- El tamaño de su pago inicial.
El depósito de seguridad
El depósito de garantía puede variar entre alrededor de $ 500 y el 5% del valor de la vivienda, dependiendo de dónde le interese comprar y del estado del mercado.
Por lo general, este depósito se utiliza para cubrir los costos de cierre; sin embargo, si firma un contrato con el vendedor y luego lo rompe, podría perder ese dinero.
Una vez que la oferta de compra esté lista, fírmela y preséntela al vendedor junto con su depósito de seguridad (generalmente a través de su agente).
El vendedor tiene derecho a firmar la oferta tal cual, hacer una contraoferta o rechazarla inmediatamente.
Si el vendedor acepta la oferta de compra, se convierte en un contrato y usted está a punto de ser dueño de su casa.
Si el vendedor no está de acuerdo con la oferta, tiene la opción de rechazarla o iniciar una contraoferta.
Ahora bien, si por alguna razón se olvida de especificar las contingencias en su oferta, a veces hay pasos legales que puede tomar para optar por no participar en el trato.
En este sentido, se recomienda que pregunte a su agente sobre sus opciones y posibilidades.
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¿Qué hacer en caso de emergencia?
Es un pensamiento generalizado que cuantas menos contingencias incluya un comprador en una oferta, más atractiva será la oferta para el vendedor.
¿Por qué? Bueno, porque menos contingencias significan menos oportunidades para cerrar el trato.
Si no se puede llegar a un acuerdo, ambas partes tienen la opción de disolver el contrato y rescindirlo.
Como mencionamos anteriormente, esta es una preocupación para muchos especialistas en marketing.
Por esta razón, la disposición de los compradores a ser flexibles con sus eventualidades les otorga un poder de negociación considerable.
La renuncia a una contingencia de valoración significa que el vendedor no tiene que negociar el precio de venta con un comprador si una casa se valora por debajo del precio de oferta.
Dado que los prestamistas utilizan estimaciones para determinar el monto del préstamo del comprador, esto podría dejar al comprador en la oscuridad para un pago inicial mayor para compensar la diferencia o forzarlo a romper el contrato y perder su depósito de seguridad.
Con eso en mente, lo mejor es consultar con un agente inmobiliario sobre qué contingencias se pueden eliminar para obtener una oferta atractiva.
Así que siempre trata de encontrar un término medio. Por ejemplo, en lugar de renunciar a la vulnerabilidad a la inspección, puede ofrecer acortar el período de calificación.
Sí, esto significa que tendrás que realizar estas inspecciones con algún inconveniente para ti, pero aún así estarás cubierto en caso de que algo salga mal.
Un período de emergencia más corto también significa un cierre más rápido de la cuenta de depósito en garantía para los vendedores, lo cual es un beneficio real para todos.
¿Qué hay que hacer en la fecha de cierre?
Con eso en mente, la fecha de cierre es de suma importancia si desea mudarse dentro de un cierto período de tiempo.
Por ejemplo, si tiene una fecha de inicio establecida para un nuevo trabajo o está tratando de vender su antigua casa al mismo tiempo.
Por lo tanto, si usted, como comprador, no tiene restricciones de tiempo para la mudanza, tiene sentido informar al vendedor de esto, especialmente porque algunos vendedores quieren un tiempo de cierre más largo o una «devolución de alquiler» cuando compran y venden una casa al mismo tiempo.
En consecuencia, la capacidad de ser y ser flexible sobre el momento del vendedor podría hacer que el vendedor esté más dispuesto a comprometerse y aceptar sus solicitudes en otras áreas de la negociación / transacción.
Prepárese para la evaluación
Una vez que se finaliza el contrato del apartamento, la evaluación es uno de los primeros pasos en el proceso de finalización.
A diferencia del inspector de viviendas que evalúa el estado de la vivienda, su prestamista enviará un tasador para determinar el valor de la propiedad, ya que el banco no prestará a los compradores potenciales más de lo que cree que vale la vivienda.
Si la tasación alcanza o supera el precio del contrato, la venta se realizará según lo previsto.
Sin embargo, si la valoración es más baja que el precio del contrato, puede retrasar o incluso fallar la transacción. Ahora puede negociar el precio de venta con una estimación baja.
Es posible que su agente esté tratando de convencer al vendedor de que baje el precio de la compra en lugar de comenzar el proceso con un nuevo comprador.
Preste mucha atención a los costos de cierre
Los costos de cierre incluyen los costos incurridos durante la transacción.
Estos cargos suelen estar entre el 1% y el 2% del precio de venta total y se dividen entre el comprador y el vendedor.
Sin embargo, cómo un comprador paga la mitad de estos costos puede ser otro punto de negociación.
Como parte del trato, el comprador puede pedirle al vendedor que cubra la mitad de los costos de cierre, o ciertos impuestos o costos de transferencia, restando ese costo del precio de venta (a veces denominado «concesiones del vendedor»).
Esto tiene un doble efecto para el comprador: disminuye el desembolso inmediato, así como la carga financiera a largo plazo, ya que disminuiría el monto que tiene que financiar el comprador, reduciendo así sus pagos mensuales.
Los errores más comunes a la hora de negociar la compra de una vivienda.
Ignore cuánto tiempo ha estado la casa en el mercado
Debe prestar atención a cuántos días ha estado en el mercado la casa que le interesa, según Fred McGill, fundador y director ejecutivo de SimpleShowing, una empresa de bienes raíces.
Cuando el tiempo es relativamente corto, digamos menos de 21 días, necesita una oferta sólida.
Pero si ha estado en el mercado durante más de 90 días, está bien hacer una oferta baja.
Demuestre que puede pagar más de lo que dijo en su oferta.
Sí, definitivamente desea ser un comprador fuerte y tener una carta de aprobación previa en la mano le da credibilidad, pero no es conveniente que el vendedor sepa que puede pagar mucho más de lo que está sobre la mesa.
«Nunca muestre una carta de aprobación previa de su agente hipotecario, cooperativa de crédito o banco que diga un precio más alto que el que está ofreciendo», dijo Lance Marrs, agente principal de Living Room Realty en Portland, Oregon.
En su lugar, pídale a su prestamista que ajuste la letra para que coincida con la cantidad que ofreció con el depósito especificado, dice Molly Franklin, agente de bienes raíces de CitiHabitats.
«Su prestamista debería volver a emitir todas las ofertas y contraofertas que envíe», dice Franklin.
Suponga que todo lo que ve está incluido
Si, por ejemplo, le gustan los sofás o candelabros que vio mientras visitaba la propiedad, asegúrese de identificar los elementos que desea incluir en su oferta (y contrato de compra), aconseja Franklin.
“Es posible que el vendedor no quiera separarse, pero el momento de discutir estas cosas es cuando se hace la oferta, no el día antes del cierre”, dice.
Habla sobre los aspectos negativos de la casa.
A menudo, los compradores potenciales intentarán justificar el precio de su oferta detallando el tiempo y el dinero que gastarán en llevar la casa a sus estándares, dice Jane Peters, corredora y propietaria de Home Jane Realty en Los Ángeles.
Puede que quieran mejorar el baño o la cocina, o puede que no les guste la alfombra y quieran poner parquet», dice, «pero nada de eso le interesa al vendedor».
De hecho, ¡podrías ofenderlo! Entonces, cuando se trata de bienes raíces, nunca está de más
Céntrate demasiado en el precio
La negociación es solo uno de los muchos factores a considerar si su oferta tiene éxito, dice Imran Poladi, vicepresidente de NextHome, una compañía que ayuda a los compradores a trabajar con agentes locales y comprar bienes raíces en línea.
Pero en lugar de centrarse en ese número más bajo (que puede desanimar a los especialistas en marketing), hay otras formas de lograr el mismo resultado.
Por ejemplo, vea si el vendedor puede pagar una parte de los costos de cierre, o si puede acelerar o adelantar una fecha de cierre, según Poladi.
GRACIAS POR LEER.
